主持人： 如果“七巨头”（MAG 7，指美国市值最大的七家科技公司）保持私有，不上市，每个人的 401k（美国养老金计划）基本上和 1995 年一样，你认为我们的社会结构（笑声）还能维持下去吗？如果我们创造这样一种动态：人工智能（AI）夺走了人们的工作，他们没有获得任何财富，世界在他们脚下发生变化，那将是一场灾难。所以，公共市场和私人市场之间日益扩大的鸿沟，我认为给美国社会带来了很多隐藏的风险。各位数据爱好者们，大家好。我今天的嘉宾是本·米勒（Ben Miller）。本是 Fundrise 的联合创始人兼首席执行官（CEO），Fundrise 是一个另类资产管理平台，为个人投资者提供私人房地产、私人信贷和风险投资（Venture Capital）的投资机会。今年三月，他在纽约证券交易所（NYSE）上市了 Fundrise 创新基金（Fundrise Innovation Fund）。股票代码是 VCX，它是首批公开交易的风险投资基金之一，基本上让任何散户投资者（Retail Investors）都能直接接触到 Anthropic、OpenAI、Data Bricks 和 SpaceX 等私人公司。VCX 管理着超过 6.5 亿美元的投资，拥有超过 10 万名个人投资者。本，欢迎来到 Summation。
本·米勒： 谢谢你邀请我，奥林。你已经是第二次来做客了。我想你是这个播客中第二位两次做客的嘉宾。所以这真是莫大的荣幸。是的。是的。我们只邀请那些第一次表现非常出色的人第二次来。好的。VCX 在上市首日飙升了约 700%，交易价格大约是资产净值（NAV，Net Asset Value）的 10 倍。这让你对散户需求有什么看法，而机构投资者（Institutions）可能错过了什么？
本·米勒： 人们问我最多的问题是，为什么它涨了这么多？我很幸运，因为 Robinhood Ventures 在我们上市前两周上市，结果下跌了，对吧？所以它跌了一点点，不是很多。我的意思是，它上市时股价是 25 美元，跌到了 23 美元，现在是 32 美元。所以，我不知道具体数字，但它暂时跌破了资产净值（NAV），然后从那时起，我想它开始上涨了。
主持人： 他们跌破资产净值（NAV）的原因是什么？至少市场普遍认为是什么？
本·米勒： 是的。我不知道市场怎么看，但我对我们为什么上涨以及比尔·阿克曼（Bill Ackman）的基金本周上市也下跌了大约 10% 或 20% 有很强的看法。所以，没有一个统一的解释为什么有些基金大幅上涨，而有些基金下跌。实际上，我认为我的理论是，机构投资者（Institutions）破坏了散户投资（Retail Investment）的成功。Robinhood 和比尔·阿克曼（Bill Ackman）既支持散户也支持机构。他们募集了大量的机构资金和散户资金，结果下跌了。就像机构离开了，而散户留下了，或者一些散户留下了。
本·米勒： 我认为机构的本能是抛售给散户。所以，当你引入机构和散户时，机构会破坏你的散户成功。
本·米勒： 所以你必须二选一。如果你是机构，那么上市就没有意义，因为你就像一个传统的基金。如果你是散户，那就专注于散户。
本·米勒： 是的。我过去 15 年一直在向公众募集资金，我经历了相反的情况，那就是散户投资者（Retail Investors）破坏了机构。机构讨厌与散户一起投资。他们觉得这笔交易很糟糕。他们本应是特殊的、独家的。所以，在过去的 15 年里，我一直在处理问题的另一面，那就是机构讨厌散户。他们讨厌。他们唯一想从散户那里得到的就是能够以高溢价卖给他们。
主持人： 我认为这是第一次。
本·米勒： 或者与他们交易，因为他们认为散户不聪明，或者其他什么，对吧？这就像 Citadel 与 Robinhood 交易的经典案例。
本·米勒： 对。在过去的 15 年里，自从我创办 Fundrise 以来，散户变得越来越重要，尤其是在公共市场中，机构正在努力弄清楚如何应对。我想，我想大约三分之一的市场是散户，其余的基本上是 Citadel（一家对冲基金）。所以，我认为这两者的结合就是我们纯粹是散户的原因。我们专注于散户。我们没有机构投资者。他们有兴趣投资。他们想投资。他们想基本上，但我学到的是，在我将 VCX 上市之前，我采访了投资银行（Investment Banks）。我了解到机构很高兴购买投资，这样他们就可以抛售给散户。这与我们的使命完全相反。所以我说：“不，不要机构。”我的投资银行家们都说：“你在说什么？”
主持人： 是的。（笑声）是的。那正是他们赚钱的方式，对吧？
本·米勒： 我的意思是，机构是品牌所在。在金融市场中，机构是最受欢迎的、最大的品牌，你知道，这是你建立简历的方式。而反机构就像成功的对立面。
主持人： 所以这就像“咆哮小猫”（Roaring Kitty，指一位知名散户投资者）的复仇，或者类似的东西。书呆子的复仇。
本·米勒： 书呆子的复仇。如果一个人有一篮子容易获得的公开股票，那么在某种程度上，你会认为它应该以低于资产净值（NAV）的价格交易，因为它从中收取费用，所以这些东西以高于资产净值（NAV）的价格交易的部分原因是，你知道，这些是稀缺资源，很难获得。这正确吗？
本·米勒： 是的。所以，在我们上市创新基金（Innovation Fund）之前，我经历了一个非常有趣的过程，因为我做了一些相当新颖的事情，可以说是有史以来第一次，因为通常公司上市时，它们是私人公司，然后上市成为上市公司，然后有一些基金，你知道，已经上市，它们上市，这都是二次发行，是直接上市，它们上市的唯一原因，几乎是唯一原因，是一个非交易的，你知道，像私人信贷基金这样的公共基金，是因为它们不得不这样做。
主持人： 是的。
本·米勒： 它们有很大的抛售压力。它们有很多散户投资者（Retail Investors）无法赎回，所以它们上市是为了给投资者提供流动性（Liquidity），这就是为什么一个封闭式基金（Closed-End Fund）从非交易的公共基金变成公共基金。所以我们是一个公共的 40 Act 基金，但我们没有抛售压力，对吧？没有人想卖。所以这导致我们有点不伦不类。所以当我去找不同的律师、不同的投资银行（Investment Banks）和不同的美国证券交易委员会（SEC）时，他们都说它会下跌，他们基本上总是坚持会是这样，我不得不不断地在我的披露文件中写上，我不得不告诉所有人它会下跌，我一直说我不知道它会不会，因为我不知道卖家是谁。
主持人： 是的。基本上是供需关系，对吧？
本·米勒： 对。
主持人： 是的。
本·米勒： 我们进行了股东投票。我们有 10 万名股东，我们进行了股东投票，问他们是否想在纽约证券交易所（NYSE）上市？是否想锁定股票 6 个月？然后是否想提高我们的费用？
本·米勒： 80% 的人投票赞成上市，但 20% 的人投票反对。那 20%，你知道，2 万人，他们不想要波动性（Volatility）。他们不希望它下跌。他们一直在 Reddit 上抱怨我。
主持人： 这确实说明了，对我来说，一个普遍的教训是，专家们在面对新事物时常常是错的。
本·米勒： 是的，这说得通。这些封闭式基金（Closed-End Funds）基本上可以无限期地偏离资产净值（NAV），对吧？这是特点还是缺陷？
本·米勒： 存在这样一个挑战，对吧？那就是私人市场现在是巨大的公司，伟大的公司保持私有，你知道，数万亿美元，公众被排除在外。你如何解决这个问题？这就是问题所在。所以人们尝试了很多不同的方法。我也尝试了很多不同的方法。公共市场中大多数人一直在尝试的方法是使用交易所交易基金（ETF，Exchange Traded Fund）。ETF 与我们所做的不同，我们是封闭式基金（Closed-End Fund）。大多数风险投资基金（Venture Funds）都是封闭式基金，对吧？就像你把钱投入基金，然后通常你只是清算它。在我们的案例中，我们把它上市了。
主持人： 是的。
本·米勒： 交易所交易基金（ETF）的底层股票每天都会被赎回或发行。你可能持有 10% 的基金是 Meta，10% 的基金是 SpaceX。如果基金在一天内规模翻倍，因为人们蜂拥而入购买该 ETF，你就必须多购买 10% 的 Meta 和 10% 的 SpaceX，这对于 Meta 来说很容易，但对于 SpaceX 来说很难。
主持人： 是的。
本·米勒： 所以交易所交易基金（ETF）模式行不通。它会崩溃。
本·米勒： 如果你有私人资产，对吧？因为你不能像那样重新平衡。重新平衡需要很长时间。
主持人： 甚至很难知道当时的市值是多少。所以你看到一些 SpaceX ETF 或其他 ETF 基本上表现不及预期，因为购买这些股票的成本，这种强制购买和强制赎回，使其非常容易受到不同市场交易者的影响，他们利用这一点，吞噬了人们预期的上涨空间。
本·米勒： 是的。
本·米勒： 封闭式基金（Closed-End Fund）我认为是为私人市场提供投资机会的正确结构。挑战和正常的预期。每个人都说世界就是这样运作的，对吧？封闭式基金以折价交易。所以他们都认为这不是解决方案，他们都，这有点像没有人会睡在你的沙发上。Airbnb，就像每个人都假设了一件事，结果证明他们错了。
本·米勒： 对于风险投资基金（Venture Fund），假设你有一个 6.5 亿美元的风险投资基金。你会在一段时间内进行投资。你可能会有一些后续投资。然后你甚至可以再循环 20% 的资金。所以，如果你有一些退出，你可以将这些资金再循环，这可能最终会抵消费用或类似的东西，但你不会像以后再增加更多资金。就像那个 6.5 亿美元的基金以后不会再带来 5 亿美元的资金，因为很难重新营销等等。在你的案例中，你们上市了，你现在可以选择向公开市场出售股票，为基金增加更多资金，然后在同一个基金中进行更多投资。我理解得对吗？
本·米勒： 是的。是的。所以，就像共同基金（Mutual Fund）和私人基金（Private Fund）之间的区别是，共同基金是永久存在的，对吧？有些共同基金已经有 100 年历史了。所以只要它以高于资产净值（NAV）的价格交易，是的，我们就可以为基金募集更多资金。这是我们考虑过的事情。我的意思是，这样做的好处是，你知道，我的意思是，我们以市场价值持有 Data Bricks。你可以以市场价值购买更多。你想要更多 Data Bricks 还是想持有它？但无论我们购买更多还是更少，或者假设我们上市了，或者其他什么，投资者都有理由说，我很高兴你重新平衡投资组合，或者投资更多我无法接触到的东西。
主持人： 显然是一个好投资者，所以我想给你更多的钱，投资更多，或者其他什么。
本·米勒： 他们可能会这么想，是的。所以，是的，你可以募集更多资金，所以这有点像一个存在主义问题，我们长大后想成为什么样？你想要成为一个拥有高阿尔法（Alpha，超额收益）的小型基金，你知道，不选择赢家，你知道，只选择那些真正的赢家，还是想要成为一个更大的基金，更具结构性，你知道，就像公共市场对私人公司的投资机会能否成为一个千亿美元的业务？
主持人： 我觉得很容易想象。
本·米勒： 是的，绝对。
主持人： 那完全不同。
本·米勒： 你也可以像一个风险投资基金（Venture Fund）一样，启动一系列 5 亿美元的基金。你有基金三，所以你也可以这样做。你可以说，好吧，这个基金运作得很好，现在我们启动新基金，然后如果你选择的话，最终将其上市，或者类似的东西，对吧？是的，这是一个挑战，那就是上市的固定成本（Fixed Costs）非常高，无论我们是否交易。就像上市的成本。
主持人： 上市的固定成本（Fixed Costs）是什么？大概每年 300 万美元左右吗？
本·米勒： 大概是这个范围。在低个位数百万美元。在纽约证券交易所（NYSE）上市在某些方面更昂贵。我们有更多的戏剧性，更多的人需要管理。而且我认为市场，你知道，你不会想拥有 11 个封闭式基金，11 个交易基金。这会混淆市场。市场将无法很好地区分。
主持人： 是的。所以这些固定成本（Fixed Costs）很高，显然你还有法律和监管成本，人们会起诉你等等，这些都是相对固定的，所以积累管理资产（AUM，Assets Under Management）甚至拥有一系列基金或元基金（Meta Fund）之类的东西是有意义的。
本·米勒： 我的意思是，再说一次，这就像我们正处于一个十字路口，我们可以尝试，你知道，保持较小的基金。我们的平台运作方式是，我们已经在 Fundrise 上拥有数百万客户，我们可以推出另一个基金，不进行交易，从我们的客户那里募集资金，然后在几年后将其上市。这与拥有一个公共基金并试图将其做到 1000 亿美元，你知道，试图做大，然后我认为如果你做大了会发生什么，你会降低费用。你基本上会尝试成为私人市场的低成本指数。
主持人： 是的。明白了。好的。是的。所以你可以随着时间的推移慢慢降低费用。好的，你现在是。
主持人： 1.85% 左右。所以你可以说，好的，我们第一个 10 亿美元是 1.85%，然后下一个 10 亿美元是 1.5%，再下一个 10 亿美元是 1.4%，然后你随着时间的推移慢慢降低它。所以人们会得到更低的费用。他们最终会像贝莱德（BlackRock）或类似的公司。
本·米勒： 是的。就像 Vanguard（先锋基金）。所以这更符合我的精神。
主持人： 因为基本上固定成本（Fixed Costs）很高。所以，嗯，如果你能积累它，那么你不如降低费用，并将这些费用转嫁给你的客户，也就是这些个人。是的。
本·米勒： 你最终会成为成本最低、规模最大的，然后我认为这有助于我们与私人公司合作。就像，如果你是千亿美元的基金，你知道，大多数公司会说：“好的，我会从你那里拿 10 亿美元。”
主持人： 尤其如果你是长期投资者，如果你表现出你的长期性，因为你不会出售他们的股票。所以人们可能会出售你的股票，但尤其如果你有良好的散户兴趣，他们会留下。所以他们会希望你参与。那么会发生什么？那么它是如何运作的？所以，你的一些公司会上市，对吧？那会如何运作？如果一定比例的资产是公开的，你是否需要管理并决定重新平衡或类似的东西？
本·米勒： 是的。我的意思是，这是一个我们即将面临的问题，因为我们投资组合中的许多公司我认为将在未来 12 到 24 个月内上市。我认为，首先它们会上市。有六个月的锁定期（Lock-Up Period），我还没有向市场阐明我们将要做什么，因为我们仍在，我的意思是，未来 12 到 24 个月会发生很多事情，这将帮助我们理解该怎么做。但我可以想象，再次秉持这种民主化的精神，建立一个结构性的市场。我可以说：“好的，你知道，我们将继续持有 SpaceX，但我们对 SpaceX 的费用将是 15 个基点（BPS，Basis Points），20 个基点。”
主持人： 哦，明白了。所以，如果你有效地降低了整体费用，比如你有一些名字占你资产净值（NAV）的百分比。
本·米勒： 是的。所以，也许我们会说：“嘿，我们想持有 SpaceX。我们认为 SpaceX 是一个很好的持有。我们现在不想卖掉它。”
主持人： 但你不想付钱给我们持有你可以直接购买的东西。你知道，我们只会对其收取正常的交易所交易基金（ETF）费用，然后也许，你知道，在未来的某个时候你卖掉它，然后重新平衡到下一个 SpaceX 或下一个。
本·本·米勒： 所以你几乎有两种类型的费用，或者几乎是三种。你有私人投资的费用，这取决于你的私人管理资产（AUM），你有公共投资的费用，这甚至可能取决于你的公共管理资产（AUM）。这些费用会随着你获得更多管理资产（AUM）而下降。这对我来说很有道理。是的，没错。所以，我正在尝试做的事情，就是我正在玩一个与风险投资经理（Venture Manager）不同的游戏。我正在努力使我们所做的事情结构化。我正在努力使其像无菌一样。它就像市场就是这样运作的。你通过一个低费率的受监管的包装（Wrapper）被动地指数化（Passive Index）到私人科技公司。
主持人： 这很有趣。风险投资（Venture Capital）是不同的。所以风险投资的基金管理费（Management Fees）是基于你募集的资金，而不是资产净值（NAV）。资产净值（NAV）可能会下降，也可能会上升，但你仍然会获得相同的管理费，这通常是每年 2% 的管理费，但这取决于风险投资基金，然后你还有附带权益（Carry），通常是 20% 的附带权益，你可能有一个门槛收益率（Hurdle Rate）或类似的东西，一旦你开始向投资者返还资金，当你返还的资金超过投资者投入资金的 100% 时，你就会开始参与这个附带权益。在你的案例中，你只从资产净值（NAV）中获益，所以你与投资者是利益一致的，随着资产净值（NAV）的上升，你的费用也会上升。
本·米勒： 是的。所以问题是，我没有利润分成（Profit Share），所以人们会说，好的，这很好，或者这对我来说很糟糕。我想讨论两方面，因为理论上，如果我能获得 20% 的利润，我会有更大的动力进行良好的投资，但我的意思是，我已经有动力了，对吧？因为显然，我的回报越好，我的募资就越好，基金规模就越大，我们的费用就越多。所以那里有激励。
主持人： 如果你的资产净值（NAV）翻倍，你的费用也会翻倍，你知道，基本上你的费用不完全是翻倍，但它们会增加很多。是的。
本·米勒： 我们的资产净值（NAV）在上市前确实翻倍了，对吧？我们在上市前有 10 万名股东。所以另一方面，我一直反对附带权益（Carried Interest）的原因之一，这在风险投资（Venture Capital）领域不如在其他领域那么明显，但在 2008 年金融危机中，我看到很多人有一种单向激励。
主持人： 是的。他们非常冒险。他们上涨了 100%，他们得到了费用，然后第二年下跌了。他们就关闭了基金。
本·米勒： 是的。如果他们损失了人们 100% 的钱，他们不会退还 20% 的费用。有趣的是，美国证券交易委员会（SEC）不允许你对散户基金（Retail Funds）收取 20% 的附带权益（Carry），但他们允许你收取支点费（Fulcrum Fee），这是一种双向费用。所以，他们允许你收取 20% 的上涨。
主持人： 如果你拿钱。
本·米勒： 他们会让你承担 20% 的下跌。哦，我不知道。
主持人： 这叫做支点费（Fulcrum Fee）。
本·米勒： 是的。所以他们只愿意这样做。
主持人： 有基金这样做过吗？我从未见过。
本·米勒： 我不知道有没有基金有胆量这样做。（笑声）
本·米勒： 我想了很多。这是一个非常有趣的问题。但是，是的，你就像，如果你的回报是 20%，为什么你不承担 20% 的损失呢？所以，我认为有很多激励机制会扭曲围绕附带权益（Carried Interest）的决策。显然，它有利有弊，但支点费（Fulcrum Fee）真的很有趣。
本·米勒： 有些风险投资基金（Venture Funds）有点像那样，如果你在返还 100% 之前就收取附带权益（Carry），然后它下跌了，你确实需要返还那部分附带权益。所以，有些基金根据有限合伙协议（LPA Agreement）有这样的规定，但一旦你超过 100%，你知道，你就会获得你的附带权益，然后如果它下跌了，那就这样了。
本·米勒： 是的。我的意思是，这是一种非常不同的商业模式，最终，我的意思是，自从我将 VCX 上市以来，我从风险投资行业得到了一些积极和消极的反馈，我认为最终，我们的激励机制和结构与风险投资如此不同，以至于我们最终会成为一种补充，就像我们成为一种补充，因为它也是被动的。
本·米勒： 现在有很多基金本质上是非常后期（Late Stage）的基金。比如说 Thrive 是一家非常非常后期的基金。他们正在后期投入非常非常大的资金。像 Thrive 和你们之间有什么区别？你们就像 Thrive，但你们有大量的散户投资者（Retail Investors）。Thrive 更像是他们有主权财富基金（Sovereign Wealth Funds），他们有其他类型的资金，对吧？但是，如果像你们这样的人开始成功，这对行业会产生什么影响？
本·米勒： 是的。不，所以我认为这与成长型股权基金（Growth Equity Funds）的竞争更激烈，而不是风险投资（Venture Capital）。是的，我认为种子轮（Seed Stage）。
主持人： 是的。后期，像这些后期基金正在投入 1 亿美元以上的资金，其中一些最初是种子轮，但后来它们像 Thrive 一样，最初是种子轮，但现在它们主要向公司投入非常非常大的资金。
本·米勒： 是的。如果你看到 Blackstone（黑石集团）宣布他们也将开始向后期私人公司投资。
主持人： 是的。所以你看。如果 Blackstone 这样做，那么 Brookfield（布鲁克菲尔德）也会这样做，Apollo（阿波罗）也会这样做。所以公司保持私有时间更长的结果是，所有这些资金都需要并且想要流入，你知道，C 轮融资（Series C）之后的投资。而且这样做可以赚取更多的费用，而不是让这些公司上市。所以无论是 Blackstone 还是 GST 还是 Fundrise，我认为在某种程度上它们都是一样的。我认为在后期投资中并没有太多的附加价值。大部分附加价值都在。
本·米勒： 是的。你通常不在董事会，或者类似的东西。你只是给他们钱。
本·米勒： 这是我的观点。我的意思是，偶尔会有人，我认为 Thrive 和 A16Z（Andreessen Horowitz）都有后期投资。我认为他们确实比。
主持人： 我同意。你可以打电话给那个人，如果你打电话给乔什·库什纳（Josh Kushner），他是一个非常聪明的人，那很棒，或者你打电话给马克·安德森（Mark Andreessen），我的意思是，那一个小时的电话值一百万美元，兄弟，只是打电话给他，对吧？所以能够打电话给那些人是有价值的，但是打电话给一个随机的 Blackstone 经理，谁在乎呢？那对大多数公司来说不会增加多少价值。
本·米勒： 对。我认为，所以我认为存在差异化，就像我们有数百万客户，所以，你知道，我们可以带来，你知道，我们有点像公司的销售和营销渠道。所以，我们都不同，但最终在你谈论的资金规模上，就像它真的不是，只是有很多空间。我的意思是，它就像，我的意思是，现在有些公司正在募集千亿美元。就像，如果你募集那么多资金，他们需要大量的资本。
主持人： 多家公司。是的。Prometheus 正在做。我的意思是，私人市场有如此多的资金流动。我不认为这真的是关于，哦，没有足够的资金。我的意思是，这已经变得如此常态化，我认为公司真的不会上市。我认为那些不必上市的公司不会上市。
主持人： 随着我们看到更多的封闭式基金（Closed-End Funds），显然你们和 Robinhood，还有一些其他的基金正在出现。本质上，投资者将有更多的供应，在某个时候。你认为它们最终都会以相对接近资产净值（NAV）的价格交易，比如说正负 10% 左右，而不是 3 倍或 2 倍资产净值（NAV）？
本·米勒： 是的，这是合乎逻辑的答案，但公共市场并不总是非常合乎逻辑。
主持人： 是的，没错。是的。所以我学到了这一点。是的。
本·米勒： Palantir、SpaceX，其中一些公司以其他公司没有的溢价交易。它们以溢价交易是因为品牌、因为创始人、因为叙事、因为，你知道，其他一些原因。所以，我不会惊讶于有些公司在公共市场中表现不佳。你，我不知道，你，你知道，我的意思是，我现在有一个公共基金，拥有一个上市公司的好处之一是你可以获得更多关于谁在购买你的股票，谁在出售你的股票的数据，你真的可以更好地了解市场，尽管你以前在 Fundrise 平台上购买时拥有 100% 的数据，现在你拥有的数据少于 100%，因为它有点不透明，他们通过 Robinhood 购买，或者他们通过这个其他经纪人购买，他们通过 E-trade 购买，或者你知道是什么。
主持人： 是的，他们比我这个普通的公共投资者买得更多，对吧？我比任何人都更了解我的股票。而且，我感觉公共市场，我的意思是它们正在崩溃。被动指数化（Passive Indexing）吞噬了所有的资金流。所有的资金流都流向了被动指数化公司。然后如果你不在指数中，你就只剩下对冲基金（Hedge Funds）、量化交易员（Quantitative Traders）和散户。这三类人，你知道，是非常不同类型的投资者。所以你的股票交易方式与指数中的公司非常不同。
本·米勒： 是的。如果你在指数中，这很奇怪，因为你的公司很大一部分开始被这些随机的指数拥有，然后当然它们不能拥有超过一定比例，这随着时间的推移变得非常奇怪。
本·米勒： 我本周做了一个公司演示，我们公司有 200 人，他们问我为什么 VCX 的交易方式是这样的。我说，这个房间里的每个人，每个月都会把工资分配到 401k，并分配到公共股票市场，你不知道你买了什么，你不知道你以什么价格买了它。这就是市场的大部分。
主持人： 是的。没错。
本·米勒： 这与私人市场投资者投资的方式相反，私人市场投资者是基于基本面（Fundamentals）、承销（Underwriting）、关系。布雷特·温斯坦（Brett Weinstein）经常谈到这一点，但就像公共市场一样。当指数化（Indexing）占市场 5% 的时候，它运作得很好。现在它占市场 60% 左右。它真的，真的改变了一切。
主持人： 是的。所以我的意思是，当谈到像我们这样的基金如何交易时，它们不会在指数中，所以我认为它们会有独特的交易动态。
本·米勒： 你如何看待这些指数？就像如果你是一个指数，你拥有每一家石油和天然气公司，每一家清洁能源公司，以及所有这些，你不在乎埃克森美孚（Exxon）是否下跌，只要整体经济上涨，或者类似的东西，所以你是一个非常奇怪的股东，因为就像想象一下，你不在乎你的任何特定持股，你真的不在乎，除非你像超级超配（Overindexed），比如英伟达（Nvidia）可能在大多数这些地方都是超级超配，但平均而言，他们根本不在乎埃克森美孚。
本·米勒： 这种表现方式是，当他们投票代理时，他们最终投票的方式与你或我投票的方式不同，因为我们会像创始人一样思考，像投资者一样思考，他们更像最机构化的方式思考，我的意思是，以最糟糕的方式机构化，就像你读过《飞越疯人院》（One Flew Over the Cuckoo's Nest）吗？
主持人： 是的，当然。
本·米勒： 是的。就像那种意义上的机构化。是的。
主持人： 就像这都是关于中央情报局（CIA）。这都是关于勾选框。这都是关于，你知道，无论什么机构安全。
本·米勒： 或者更糟的是，他们实际上可能会做一些积极损害公司的事情，但为了让他们的所有其他公司上涨，或者类似的东西。
本·米勒： 是的。或者他们有政治议程，或者他们担心被解雇，他们试图，你知道，政治正确，或者其他什么。但就像，它不像你我所认为的基本面投资者（Fundamental Investor）。所以市场正在扭曲，每年都变得越来越扭曲。现在，有这些令人惊叹的后期公司，其中一些可能会上市，一些可能永远不会上市，对吧？你有 Anthropic、OpenAI、SpaceX、Data Bricks，你有 Stripe，你有，你知道，所有这些不同的公司，它们都，比如说，价值超过 1 亿美元。超级令人难以置信的 10 亿美元。
主持人： 抱歉，1000 亿美元。抱歉，我本来想说 1000 亿美元。哦，哇。好的。是的，1000 亿美元的价值。就像，你知道，我刚才说的 100 倍。抱歉，我刚才说的 1000 倍。就像令人难以置信的，令人难以置信的公司，令人难以置信的创始人正在做令人难以置信的事情。如果我是他们，我希望公众拥有我的一部分。现在，我可以理解为什么我不想上市。像 Stripe 可能永远不会上市，因为作为一家上市公司有很多问题，会被起诉等等。你只要读读马特·莱文（Matt Levine）的文章，你就会觉得，我不知道我是否会想成为一家上市公司，或者类似的东西。但我想他们会希望散户投资者（Retail Investor）从他们的成功中受益。所以在某些方面，我希望你在我的股东名单（Cap Table）上，而不是像菲律宾的某个随机捐赠基金（Endowment）或类似的东西，你知道，我宁愿让你们在股东名单上。与这些公司进行这样的对话是怎样的？
本·米勒： 是的。所以这就是我的推销，这就是我的信念，而且这种对话已经演变了，因为当我们刚开始的时候，公司真的很困惑，他们问我会有多少人进入我的股东名单（Cap Table），我说一个或一个，我们就像富达（Fidelity）或贝莱德（BlackRock），而且代码也推出了一个这样的基金，所以从某种程度上说，就像你建造科技初创公司一样，它不是竞争性的。你只是在努力建立这个类别。当你建立这个类别时，类别的扩张比赢得，你知道，你在类别中的份额更重要。所以公司已经开始将这视为常态。起初他们只是，你知道，他们担心，他们没有关注好处。他们关注风险、透明度（Transparency）等等。然后它开始转变，尤其是在去年下半年开始转变。现在，你知道，当我，尤其是我与这些最重要的公司交谈时，他们正在疯狂增长，我对他们说，这是我的反事实（Counterfactual）给你。如果“七巨头”（MAG 7）保持私有，不上市，每个人的 401k 基本上和 1995 年一样。
主持人： 你不会得到任何升值，所有的升值都来自少数公司。
本·米勒： 对。你认为我们的社会结构还能维持下去吗？
主持人： 是的。不。（笑声）我的意思是，想象一下 401k 根本不起作用。也许一些养老基金（Pension Funds）受益了，这会带来一些影响，但如果它只是像耶鲁大学捐赠基金（Yale Endowment）变得更大，那对我们的社会结构不好，对吧？
本·米勒： 是的。而且大多数人现在都没有养老金了。所以，你知道，资本主义（Capitalism）运作的方式是，它对国内生产总值（GDP）增长、新就业增长和人们 401k 变大有这些连锁效应。如果我们创造这样一种动态：人工智能（AI）夺走了人们的工作，他们没有财富，世界在他们脚下发生变化，那将是一场灾难。我的意思是，这是一场灾难。如果你是这些标志性公司之一，在某些方面，你欠公众的，不仅仅是受益于你的伟大产品，我们都受益于此，我非常感谢所有这些公司，因为我受益于他们的产品和创新以及所有这些其他类型的东西，但你也有义务让公众从你的成功中受益，如果他们认同的话，对吧？显然，这是他们的选择。
本·米勒： 对。我认为这些公司，我们很幸运，今天的人工智能（AI）公司我认为非常具有社会责任感，他们渴望社会成功。他们非常关注这一点。所以我认为他们绝对希望得到这种认同。我想到亚马逊（Amazon）和谷歌（Google）以及其他大型科技公司，它们在不同时期都非常不受欢迎。我的意思是，亚马逊曾经是，你知道，当它关闭主街（Main Street）时，我的意思是，有很多负面反馈。
主持人： 而且他们的股票也下跌了一段时间，对吧？
本·米勒： 是的。我的意思是，股票在 2001 年下跌了。但我真的认为，它让人们变得富有这一事实，确实有助于管理一些负面影响，政府最终没有拆分谷歌（Google）或亚马逊（Amazon）的原因。我确信，这对选民，对人们的 401k 会产生负面影响，这影响了那个决定。所以公共市场和私人市场之间日益扩大的鸿沟，我认为给美国社会带来了很多隐藏的风险。现在，如果我今天购买私人股票，如果我想购买 Data Bricks 的股票，有一个二级市场（Secondary Market），我可以去这些不同的二级经纪商（Secondary Brokers）。其中一些看起来非常合法。其中一些看起来有点可疑，当我与这些二级经纪商互动时。我可以购买一些 Data Bricks，而且那里有一些流动性（Liquidity），至少对于那些大公司来说。我可以去购买。有时，就像不清楚 Data Bricks 是否知道我购买了它，我没有直接在他们的股东名单（Cap Table）上，或者类似的东西，我是在某种程度上通过某种流程，或者我正在购买一个特殊目的载体（SPV，Special Purpose Vehicle）的一部分，或者我正在购买一个拥有股票的人的远期合约（Forward Contract），或者类似的东西。它看起来更不透明。而如果我购买一家上市公司，就像那些股票在我的账户里，或者类似的东西。你作为一名经理，如何看待这一点，你正在努力管理所有风险并管理所有这些类型的事情？
本·米勒： 所以我认为大多数人对在二级市场（Secondary Market）购买股票一无所知，也不是合格投资者（Accredited Investors）。
主持人： 是的。但是，假设有人想投入 1000 万美元，他们想投入 Data Bricks 或类似的公司。是的。
本·米勒： 这不是我通常关注的客户。是的。或者你或你的竞争对手，对吧，他们今天想获得更多 Data Bricks 的投资机会。
本·米勒： 是的。我的意思是，我们都在 Data Bricks 的股东名单（Cap Table）上，我们都在 Andreessen Horowitz 的股东名单上。
主持人： 如果你明天想获得更多 Data Bricks 的投资机会，不一定有机会明天就进入股东名单（Cap Table），但有机会进入二级市场（Secondary Market）或类似的市场。
本·米勒： 是的。嗯，二级市场（Secondary Market）直到最近几年才真正达到一定规模。它真的成为了一个新领域。你知道，市场有很多事情需要弄清楚。所以，首先，获得股票非常困难。通常，如果你想获得公司批准，你需要一大笔资金。你知道，公司不会随便处理。
主持人： 或者 40 万美元的资金，或者类似的东西。是的。
本·米勒： 是的。所以你说 1000 万。好的。也许一家公司可能会愿意。你签了字。
主持人： 它会交给公司。就像你签了字。它会交给公司。
本·米勒： 他们可能有一个优先购买权（Right of First Refusal）或类似的东西。是的。
本·米勒： Stripe。我在三年内签署了五笔不同的 Stripe 交易，Stripe 每次都行使了优先购买权。
主持人： 哦，哇。好的。他们在我身上行使了 1 亿美元的优先购买权，或者类似的东西，在五年内。所以，是的。所以公司有时会行使优先购买权，有时会批准，有时会拒绝。所以这是一个二级市场（Secondary Market）的过程，不同的公司对此有不同的理念。顺便说一句，这让我很生气，因为像 Stripe，我认为 Stripe 是一家拥有出色创始人、出色产品的出色公司。我希望更多的散户能够接触到 Stripe。我觉得这几乎是，他们正在做一件坏事，因为他们不允许像你们这样的基金进入。我与 Stripe 接触不多，所以我对此有点不满。我认为 Stripe，我认为他们当时正在努力弄清楚，他们更担心负面风险。
主持人： 是的。他们当时正在努力弄清楚。
本·米勒： 显然他们认为它很便宜，他们应该行使优先购买权，对吧？所以如果他们觉得，哦，你得到了这笔交易。他们不如购买，对吧？我的意思是，这看起来很合理，对吧？如果你以其价值的 80% 购买，那么他们不如在那时行使优先购买权。
本·米勒： 是的。
本·米勒： 我认为他们在那些优先购买权上赚了很多钱。我只是认为很多公司对新结构感到紧张，并且没有，你知道，这更多是关于风险管理（Risk Management）。这并不是说他们拒绝了散户或类似的东西。这只是，这是什么东西？这个东西会给我带来监管问题吗？他们只是在努力管理风险，而不是道德问题。我认为随着时间的推移，我认为每家公司都会变得如此正常。我认为像 Stripe 这样的公司，你知道，他们会进行要约收购（Tenders）。Revolut，他们进行要约收购。他们会保持私有，而且我认为如果他们不，我会感到震惊，他们会很高兴，你知道，以一种对公司和投资者都有利的方式开放投资机会。这只是一个建立这些规范和实践的问题，这些规范和实践对每个人都是双赢的。
主持人： 现在，你现在正在经营一家上市公司。至少你的一家公司是一家上市公司，我个人永远不想成为一家上市公司首席执行官（CEO）。这看起来太糟糕了（笑声）。就像，请告诉我们，一个没有经营过上市公司的人可能不了解的情况，尽管你经营的是一个基金。这不完全一样，但。
本·米勒： 完全一样。我的意思是，有一些相似之处。我的意思是，我感觉发生的事情，大多数上市公司首席执行官（CEO）可能都经历过，那就是，在任何时候，你都有一定比例的股票被做空（Short）。股票的平均做空比例是百分之几，有些股票有 10% 的做空比例，这实际上是一个运作良好的市场，因为有很多多空基金（Long Short Funds）等等。所以，做空是市场正常的一部分，但做空市场有一部分是，他们会做空，然后发布媒体、社交媒体。
主持人： 他们甚至可能在做之前就已经平仓了，或者类似的东西，对吧？他们会披露。他们会说：“嘿，在你读到这篇文章的时候，我们可能已经平仓了，”或者类似的东西，对吧？
本·米勒： 对。所以，现在作为一家上市公司的高管，你就像一个来源，他们可以通过向你泼脏水来压低股价。所以他们会人身攻击你，攻击，你知道，他们会挖掘你的黑料。他们会编造事实。他们只是试图制造影射。所以你会受到更多人的攻击。你会受到公众的攻击，你会受到更多个人的攻击，对吧？
本·米勒： 嗯，每个人都认为我发财了。每个人都说：“哦，天哪，你一定赚了 10 亿美元。”就像我 14 岁的儿子在八年级，没有人认识我。然后突然之间，他们都说：“哦，你一定是亿万富翁。”我说：“我上市真的没赚一分钱。”一分钱都没有。
主持人： 对。对。对。因为你的公司赚钱，你知道它有一些收入，对吧？我没有在任何事情之前购买任何股票或出售任何股票，就像我，但这只是一种看法。我的意思是，你经营一家上市公司，你一定很有钱，你知道，哦，公司价值数十亿美元，等等，因为在某个时候，VCX 的股票价值约 200 亿美元，对吧？我如何经营一只从 0 到 200 亿美元的股票，却一分钱都没赚到？我做错了什么？
主持人： 因为封闭式基金（Closed-End Funds）也不同，对吧？显然，如果你是，如果 Fundrise 本身上市，估值 200 亿美元，你将拥有巨大的财富，对吧？但这让人们感到困惑。
本·米勒： 是的，没错。这确实令人困惑。
本·米勒： 人们觉得这很困惑，所以它让我更容易成为戏剧的靶子。
主持人： 是的。有趣。这可能会让你感到困惑，就像有另一个本·米勒（Ben Miller）做了类似的事情，你知道，进了监狱，就像，哦，看，这是同一个，你知道，就像。
本·米勒： 实际上有一位著名的演员，我想叫本·米勒（Ben Miller）。所以他在谷歌上排名第一。那是一个很好的混淆对象。
主持人： 我得和那家伙出去玩。
本·米勒： 是的，完全。完全。我本来想邀请他来节目，但我们不小心请到了你。是的。
主持人： 是的。完全。
主持人： 是的。好的。我的意思是，我们谈了很多关于这些封闭式基金（Closed-End Funds），我对此非常感兴趣。你们最初是从房地产（Real Estate）开始的。你们的大部分基金都在房地产领域，现在你们正在应对房地产领域的人工智能（AI）浪潮。这里有两种情况：一种是人工智能让你成为更好的投资者，另一种是投资于数据中心（Data Centers）、能源项目等浪潮。你如何看待人工智能浪潮？
本·米勒： 是的。所以，实际上有两件事，很多房地产（Real Estate）从业者问我关于人工智能（AI）的问题，因为我有点像，我的意思是，比房地产从业者知道得多，这没什么了不起的。
主持人： 不，（笑声）一点也不。我觉得他们是技术最差的人之一。但当我与房地产从业者互动时，就像 Excel 就像是技术栈的顶端。他们几乎没有任何数据，几乎没有机器学习（Machine Learning）。人工智能（AI）几乎为零，等等。
本·米勒： 不，不，不。机器学习，我的意思是，他们中的一些人只是用黄色便签本。我的意思是，那是。
主持人： 完全就像他们正在接触泥土。
本·米勒： 有些最好的就是那些用黄色便签本的人。但是。
主持人： 是的，我的意思是，也许你需要去那里感受一下。你需要去看看。你需要看看阳光是如何照耀它的，或者类似的东西。我不知道。它有一些非常直观的东西。
本·米勒： 是的，完全。阳光普照。没错。所以，我向他们阐明的方式是，人工智能（AI）如何使他们的运营更高效。也许他们经营一家 100 人的公司或 10 人的公司，他们将尝试自动化资产管理（Asset Management）或分析，然后是人工智能将如何影响他们的房地产，比如公寓楼，以及它将如何影响旧金山（San Francisco）与奥斯汀（Austin）。
主持人： 是的。哦，投资，还有定价和管理，以及可能是什么。
本·米勒： 对。它将如何影响他们的资产，以及它将如何影响他们的持有，他们的普通合伙人（GP），你知道，实际的。我说资产的影响会更大，更重要。资产的影响将是百分之几十，而运营的影响，我们有一个 50 亿美元的房地产投资组合，你知道，房地产团队大概有 60 人左右。我的意思是，如果我能让房地产发生 10% 的变化，那就是 5 亿美元。我无法从团队那里节省 5 亿美元，对吧？所以，资产更重要。人工智能（AI）将对资产产生令人难以置信的巨大影响。这是人们没有真正预料到的，尽管你作为一个亲身经历者，一旦我为你串联起来，你会更直观地理解这些影响，如果你愿意的话。
主持人： 是的，我们来做吧。所以每个人都知道人工智能数据中心（AI Data Center）是一项伟大的投资，但是，好的，这就是我作为一名房地产投资者（Real Estate Investor）的想法，你购买房地产，假设你购买了一栋 1 亿美元的建筑，你真正把它看作是一项 5 到 7 年的投资，所以你谈论的是 2031 年、2032 年、2033 年是你退出的时候。
主持人： 所以你真的在人工智能的另一边。
本·米勒： 抱歉，我不知道。所以 5 到 7 年是人们通常退出的时间。
主持人： 5 年会是，是的，我会说这是常态。但现实是 5 年总是变成 7 年。
本·米勒： 不错。我不知道 5 年是常态。哦，哇。因为我会认为你会永远持有它。就像，你知道。
主持人： 不，它们在封闭式基金（Closed-End Fund）中。
本·米勒： 封闭式基金。好的。所以这些大多数都是基金。所以你正在与封闭式基金竞争，那个基金有一个 12 年的期限，或者类似的东西。也许它可能会再延长几年。但是，是的，你说得对。所以 5 到 7 年他们需要退出。
本·米勒： 对。你知道，你正在募集你的下一个基金。你需要展示上一个基金的回报。这比那短得多。所以，我们假设 5 年是 2031 年。是的。
主持人： 对。所以到 2031 年。
本·米勒： 人工智能（AI）的大部分影响将在你试图退出你的商业计划时对经济产生影响。
主持人： 当然。
本·米勒： 人工智能（AI）不存在于他们的商业计划中。它甚至今天也不在商业计划中。但你我可能会说，它是将影响他们商业计划的最重要的三件事之一，如果不是第一位的话。就像新冠疫情（COVID）是发生的最重要的事情一样。是的。
主持人： 在，你知道，你在 2019 年购买了一些东西，你猜怎么着？
本·米勒： 新冠疫情改变了整个商业计划。
主持人： 没错。
本·米勒： 这很简单，但人工智能（AI）将取代认知劳动（Cognitive Labor）。所以，白领工人（White Collar Workers）将受到影响，而且可能主要是年轻的白领工人。所以你会看到这种对白领工人的影响，有好有坏，以及生产力（Productivity）的增长，国内生产总值（GDP）的增长。所以如果你分解一下，这意味着，嗯，也许正常工作会减少，但东西会更多。财富会更多。东西会更多，但工作会减少，我想。所以你就会说，好的，你通过更工业化来权衡这一点，因为东西通过工业系统流动。你需要储存东西和移动东西，但你知道，你不想在办公室。然后有些地方，典型的后台办公室。
主持人： 你仍然喜欢，我的意思是办公室现在很糟糕，但你仍然不认为办公室会变得更糟吗？
本·米勒： 我认为办公室肯定会变得更糟。我认为，这就像在联合收割机（Combine Harvester）发明后购买农场一样。我想，你知道，技术对农业的影响是巨大的。我认为对办公室的影响就像你从农场到工厂到办公室到下一个事物，无论下一个事物是什么。
主持人： 是的。而且办公室可能看起来也会不同，因为如果团队更小，你知道，会有，或者他们可能想要更多，如果你是，如果每个人都创造更多的价值，你可能想要更多的便利设施，而且可能有一种完全不同的方式来呈现它们，所以你可能需要进行大量的投资来吸引这些类型的公司。
本·米勒： 是的。但我的意思是，我认为会发生的事情是，无人驾驶汽车（Driverless Cars）将在五年内普及。那么人们住在哪里？我认为他们会更分散。我认为居家办公（Work From Home）技术，就像你我一样，我们会戴着眼镜吗？会是三维的吗？你知道，会是全感官的吗？
主持人： 所以你认为居家办公（Work From Home）会继续增加，显然有点像，它一直在增加，如果你排除新冠疫情（COVID），每年都在增加，但你认为这种趋势会继续下去吗？
本·米勒： 我的意思是，再说一次，如果你可以住在任何你想住的地方，因为你可以拥有一个无人驾驶办公室，对吧？你得到，哦，我住在，你知道，每年你都在旧金山（San Francisco）。我住在，你知道，帕卢马（Paluma）很远的地方。这太棒了。
主持人： 你仍然每天去办公室。也许你只是住得更远，因为你可以，你可以接受更长的通勤时间，因为你在无人驾驶汽车（Driverless Car）里。但你说的意思是居家办公（Work From Home）会增加。
本·米勒： 嗯，我两者都说，因为我说的正是那个办公室的样子以及它是如何运作的。我只是说，由于技术，将会有巨大的变化，这些变化将对房地产（Real Estate）产生巨大影响。我刚才说的另一件事是，有很多城市，比如夏洛特（Charlotte），很多白领（White Collar）年轻人毕业后会搬到那里。他们大学毕业后，去夏洛特工作，他们被雇佣。我认为那种工作是受人工智能（AI）影响最大的工作，那种在大公司工作的后台（Back Office）年轻人的工作。
主持人： 是的。如果有一个流程，显然像后台办公室（Back Office）会是第一批被淘汰的。也许大部分都在印度或菲律宾，或者类似的地方。凤凰城（Phoenix）拥有全国最大的客户服务后台办公室集中地。
本·米勒： 好的。所以你会看空那个市场，或者类似的市场，对吧？
本·米勒： 所以有一些，然后你不会想购买专注于夏洛特（Charlotte）大学毕业生的公寓楼。
主持人： 是的。有趣。
本·米勒： 所以这非常，我的意思是，你听到这些，你会觉得，嗯，这可能不对，但看起来不是一个好的赌注。
主持人： 是的。看起来没有高回报，而且肯定有高风险。所以，好的，这不是我现在想下的赌注。很难讲一个上涨的故事。我的意思是，我想你可以找到一个，但我对我们的听众成员提出另一个故事很感兴趣。是的。
本·米勒： 是的。我的意思是，有很多，我想，但重点是，我回到我从 90 年代末就开始从事房地产（Real Estate）和科技行业。所以，你知道，当互联网出现时，人们有很多，哦，互联网会做所有这些事情。互联网没有做人们说的所有宏伟的事情，但它确实导致电子商务（E-commerce）吞噬了零售业（Retail）。
主持人： 是的。
本·米勒： 它只是缓慢而肯定地吞噬了零售业。
主持人： 是的。你不想像一个随机的购物中心，或者类似的东西。
本·米勒： 所有的零售业都重新定价了。它花了大约 20 年的重新定价才最终触底。
主持人： 现在已经触底了吗，还是还在下跌？
本·米勒： 它触底了，大概两年前。所以它花了，你知道，超过 20 年，基本上从 1995 年到 2024 年左右。它花了那么长时间，房地产（Real Estate）才重新定价触底。所以你有点像，我想办公室也是如此。我想，而且人口正在下降，所以人口下降对年轻人的不同类型的住宅单元不利。所以所有这些，它看起来非常直观，但这种直观的分析并不是房地产领域的机构投资者（Institutional Investors）如何做出决策的。如果你不能把它放到电子表格中，他们就很难定价。
主持人： 是的，没错。这很有趣。那么，你认为哪个领域可能让你看好，而像我这样的人可能没有想到？
本·米勒： 哦，你没想到。我的意思是，这太明显了。纽约（New York）、旧金山（San Francisco），仍然看好。好的。
主持人： 哦，是的。关于住房以及所有这些。
本·米勒： 只是我们在 2010 年代看到的一切，我认为聚合效应（Agglomeration Effects）正在复合，所有这些来自要约收购（Tender Offers）和这些人工智能（AI）公司的财富。
主持人： 你不担心像随机的政府行为会使其，你知道，现在突然有了消费税（Excise Tax），他们有这个，他们有，你知道，他们有其他类型的因素，或者如果你知道，如果你购买超过 X 的东西，你会有所有这些不同的潜在领域，对吧？
本·米勒： 肯定会发生什么？它已经发生了。我只是把那些地方列为明显的例子。所以不那么明显的是，我认为，再说一次，像帕卢马（Paluma）这样的地方，或者这些伟大的城市，它们离汽车太远了。所以这是每个房地产（Real Estate）从业者都知道的事情，房地产以外的人通常不知道，那就是有一个人们开车去办公室的距离圈，超出那个圈，那个圈有某些类型的基础设施和道路等等。基于时间，而不是里程，对吧？它实际上是基于时间，对吧？你知道，早上 8 点的时间，或者类似的时间，对吧？
主持人： 时间和通勤。而且它在通勤 45 分钟后真的会下降。
本·米勒： 是的，有道理。是的，那会很糟糕。
主持人： 对。这太糟糕了。所以无人驾驶（Driverless）将改变生活模式，我认为我们会看到更多的城市蔓延（Sprawl）。
主持人： 你认为即使在五年内，很多人都会乘坐无人驾驶汽车（Driverless Cars）吗？
本·米勒： 是的。而且，所有的一切都定价在边际消费者（Marginal Consumer）、边际投资者（Marginal Investor）身上。
主持人： 所以你只需要一小部分人拥有无人驾驶汽车（Driverless Car）就能让帕卢马（Paluma）变得非常令人兴奋，或者类似的东西，对吧？
本·米勒： 对。如果你在 2031 年出售，有人在 2036 年购买。
主持人： 是的。明白了。你知道，你只要看看这些，你就会看到趋势，然后你会说：“好的，这个趋势显然是因为当趋势，机构投资者（Institutional Investor）会在趋势确立和明确时进入，而企业家（Entrepreneur）会在之前进入。”所以现在我们正处于这个创业时期，机构投资者实际上并没有把钱投入房地产（Real Estate）。有些行业被排除了，因为他们不知道，他们不知道该买什么趋势，这对他们来说是完全看不见的。因为今天，即使我在无人驾驶模式下，即使我的车，我仍然必须时不时地注意，也许我会比平时少注意一点，但我仍然在注意。我仍然在开车。我不能在我的无人驾驶汽车里工作，如果我是司机的话。显然，如果有人在开，你知道，如果我在优步（Uber）里，我可以在后座工作。那没问题。
本·米勒： 是的。或者更好的是，你，或者可能是一辆福特（Ford）的库诺（Kuno）汽车。
主持人： 是的，尤其如果它的设计更好，而且我面前没有方向盘之类的东西。但今天在我的特斯拉（Tesla）里，我正在听播客，或者我在打电话，但我无法真正做到，所以通勤仍然影响着我，即使今天它是无人驾驶的，因为我必须注意。
本·米勒： 是的，我们还没有到那一步，对吧？但五年后，这有点像，你知道，四核电脑模式（Quad Computer Mode）或类似的东西。它正在使用你的电脑，但它不需要我们没有电脑，只是绕过那种人机界面（Human Interface）。所以，我们正处于这个过渡时期，然后，就像，我们启动了一个人工智能（AI）应用层（Application Layer）公司，叫做 Real AI，我已经建造了三年，就像，你知道，人工智能也将影响你如何进行分析，如何进行运营，就像其他所有行业一样，你知道，Harvey 为法律行业做这些，Real 为房地产行业做这些，因此，人们会购买和管理不同类型的东西，因为可能更容易用人工智能管理的东西实际上更具流动性（Liquid），更容易买卖。
主持人： 是的。
本·米勒： 而那些更难用人工智能管理，需要人的东西，你就会觉得，我真的不想处理那些。那将是一个不明显的冲击。回到你我都在华盛顿特区（DC）地区生活的趋势，那里有很多标志性的居住地，在马里兰州（Maryland）和弗吉尼亚州（Virginia），但它们离，比如说，一个半小时的车程，而且它们很漂亮，很美，而且有点像你喜欢去的地方，但你不想从那里通勤到华盛顿特区，但你认为这些在未来会是非常好的投资。是的，我认为是像马里兰州东部这样的小镇，它们有市中心，有好的餐馆，但你也可以买到非常实惠的房子。有足够多像你这样的人。是的，也许他们有好的学校。学校真的很重要，对吧？
主持人： 像奥海（Ojai）对洛杉矶（LA）来说是那样的吗？我不，有点像，但像圣巴巴拉（Santa Barbara）对洛杉矶来说有点像那样。
本·米勒： 我的意思是，奥海（Ojai）已经，你知道，价值数万亿美元了，或者类似的东西，对吧？我的意思是，我不知道奥海有没有低于 1000 万美元的房子。如果有的话，我想买一套。是的。
主持人： 围绕它的下一个圈会是什么？所以，我认为它最终仍然是，你不是在某个森林的中间，而是在某个地方。我认为它最终会是。
本·米勒： 昆镇（Q town），它有一些，它是一条漂亮的小主街，你有一个好的学校，你有一个足球队给你的孩子。
本·米勒： 是的。格林维尔（Greenville）对亚特兰大（Atlanta）来说就是那样。亚特兰大有格林维尔。格林维尔就是亚特兰大。所以你有点像，很多房地产（Real Estate）再次，在房地产中，它是关于购买边际变化，你知道，他们以前在房地产中称之为士绅化（Gentrification），后来它变得不受欢迎，但它就像你正在购买人口构成（Constitution）的变化，那是，那是增长的一种形式。你从平均收入 5 万美元到平均收入 10 万美元，然后这会吸引更多的人。所以你会有这种复合效应。房地产是人的衍生品，但很多房地产从业者更关注房产而不是人，这有点像一种机构偏见（Institutional Bias）。
主持人： 而且，如果将要有一个新的，就像人们正在德克萨斯州（Texas）建造所有这些很酷的工厂，而且它们有点在那里，那么当然你需要建造住房来支持那些人，然后最终你需要建造学校来支持。你需要有那些东西才能吸引人们长期工作。
本·米勒： 然后那里有很多工作机会，因为有很多，你知道，你可以在一些城镇开一家餐馆，几乎不需要任何成本，而在其他地方可能需要数百万美元。
主持人： 如果你相信一个城镇，你就会购买那里的住房，你就会购买那里的餐馆空间，对吧？你可能会购买支持那里的迷你仓库，对吧？所以你就会全力以赴地投资那个城镇。
本·米勒： 是的。我见过一些富人这样做。他们搬到一个城市，然后试图，部分原因是因为这是一种热情，他们试图建造。
主持人： 我是说你个人，就像如果基金，如果你们相信某个地方会，你们会尝试用各种方式投资那个城镇。
本·米勒： 是的，当然。我以前在城市里也这样做过。因为问题是你可以通过实际行动来实现。
主持人： 哦，真的。你建造得越多，它就是一个良性循环。显然，如果你开一家很酷的餐馆，它会使其他房产更有价值，然后如果其他房产更有价值，它会使餐馆更有价值。这有点像相辅相成。好的。
本·米勒： 我多年来做过很多次。在 2010 年代，你会在新兴社区（Emerging Neighborhoods）这样做。你会去布什维克（Bushwick），你会去洛杉矶艺术区（LA Arts District）。我的意思是，以前，米申区（Mission）就像，你知道，米申区就像这个新兴社区，你去那里，你开餐馆，你购买公寓楼，你建造，你建造东西，然后它就变成了一个很酷的地方，然后它变得非常昂贵，然后你搬到下一个地方，因为它太贵了，不能再在那里做任何事情了。
主持人： 在旧金山（San Francisco），实际上有两位富豪在已经很好的社区做着类似的事情。就像有一个人正在杰克逊广场（Jackson Square）做这件事。他是一个很有名的人，他基本上买下了杰克逊广场的所有不同建筑，只是让它变得更好，而且核心区已经很棒了。还有另一个人在太平洋高地（Pacific Heights）的菲尔莫尔走廊（Fillmore corridor）做这件事，有人基本上买下了菲尔莫尔的 50 多栋不同建筑。他正在让餐馆变得更好。他正在做所有这些不同的事情，显然那里已经是一个令人难以置信的居住地，但他正在让这个非常非常小的区域变得更好。
本·米勒： 是的。实际上，我喜欢这样，因为关于变化是如何发生的，有一个虚假的叙事，但像 Soho（苏荷区），你知道，有一个人做了这件事。
主持人： 不。
本·米勒： 是的。托尼·戈德曼（Tony Goldman）。然后他去了迈阿密（Miami），建造了一个温伍德（Wynwood）。他创造了温伍德。然后他做了。
主持人： 他创造了温伍德。
本·米勒： 是的。所以你描述的事情。
主持人： 他创造了 Soho，然后是温伍德，就像两个标志性的地方。
本·米勒： 是的。然后丹尼尔（Danil）还活着。不。所以丹·吉尔伯特（Dan Gilbert）雇佣了他，他们打算一起去底特律（Detroit），然后他去世了。我想他又做了一个城市。我不知道迈阿密海滩（Miami Beach）。他做了迈阿密。他做了 Soho，然后他做了迈阿密海滩，然后他做了温伍德。
主持人： 等等，什么？这家伙是个传奇。哦，天哪。是的，这太疯狂了。我完全不知道。我以为它是，我以为它只是像。
本·米勒： 有机。是的，有机。是的。
主持人： 有机太难了。就像有道理。你需要一个有远见的人来真正推动它。
本·米勒： 我有这个理论。我有一个朋友，他像一个民粹主义者（Populist），他有这个，你知道，批评所有这些运动，因为背后有一些人。
主持人： 这很有趣。这是我们在这个播客中总是问的问题。你相信什么阴谋论（Conspiracy Theory）？我相信阴谋论无处不在。本质上，有一个建造 Soho 的阴谋。有一个建造迈阿密海滩的阴谋。有一个温伍德的阴谋。就像是有人有这个阴谋，有这个想法要实现它。这些事情就是这样发生的，伴随着阴谋。这个播客上很多人总是说我不相信阴谋论。我心想，你认为事情是怎么完成的？几乎所有完成的事情都是一个阴谋。你了解得越多，你就会觉得这并不是自然发生的。这之所以发生，是因为一个人或一小群人有远见要实现它。
本·米勒： 没错。就像，只有当你不同意他们的时候，它才是阴谋。（笑声）
主持人： 对。对。对。对。没错。或者它太离奇了，就像，你知道，他们进来给你注射了外星尘埃，或者类似的东西，你知道，无论是什么。但我确实相信不明飞行物（UFOs），所以，哦，好吧。所以，所以我也相信。（笑声）当然。我的意思是，你必须这样做。回到华盛顿特区（DC）。也许最后一个问题，你我都在华盛顿特区地区。我们都在华盛顿特区地区从事科技行业。那里没有，你知道，它还行。嗯，你知道，但如果我们按顺序排列，它就像旧金山（San Francisco）的 3% 左右，也许是纽约（New York）的 10% 左右，或者类似的东西，科技社区，也许它比其他人认为的要大，可能比奥斯汀（Austin）还要大，或者类似的东西，我不知道，但华盛顿特区科技社区如何变得更好，或者你认为它会变得更好吗？
本·米勒： 是的。我的意思是，变老的好处是你可以看到模式。所以我在这里的时候，美国在线（AOL）是世界上最重要的科技公司，短暂地，对吧？从 90 年代末开始，他们就在这里，因为互联网在这里。
主持人： 是的。开始了。就是从那里开始的。是的。
本·米勒： 这里是所有最大的数据中心（Data Centers）所在地。这里是最大的管道，因为有 DARPANET（美国国防部高级研究计划局网络），所以我启动了那波浪潮，然后它最终，你知道，消失了，在 2008 年之后又经历了一波浪潮，因为。
主持人： 像 LivingSocial 这样的公司，对吧？
本·米勒： 在那个时期，还有另一个动态正在发生，那就是华盛顿特区（Washington DC）拯救了整个世界金融体系，变得如此重要，每个人都必须在这里，因为它是这个时期所有权力的来源，然后它又有点衰退了。
主持人： 但当时没有很多标志性公司，对吧？我的意思是。
本·米勒： 嗯，我的意思是，这取决于，因为我刚才说的是，你知道，这里有很多防御性的东西，与政府相关的东西，我认为人工智能（AI）将越来越多地与政府相关联。
主持人： 他们会在这里设一个办公室，他们会雇佣一群说客（Lobbyists）之类的。你认为工程师会在这里吗？那才是你真正知道创新正在发生的地方。
本·米勒： 这是一个问题，因为如果人工智能（AI）达到通用人工智能（AGI，Artificial General Intelligence）或超人工智能（ASI，Artificial Superintelligence）的水平，政府将不得不像，就像一个防御性的，你知道，那些建筑将没有窗户，你无法进入，我的意思是，它可能就在华盛顿特区附近，因为他们不会让你知道，或者它的一大部分。它会更像美国国家安全局（NSA）。
主持人： 你应该在房地产（Real Estate）行业，只是建造安全隔离设施（Skiffs）。
本·米勒： 是的。我们的首席技术官（CTO）曾为联邦调查局（FBI）建造指纹识别系统，他谈到了在那些没有窗户的办公室里工作八小时是什么感觉。但是，是的，所以我认为华盛顿特区（DC）最终是关于，我的意思是，美国在线（AOL）最终是 DARPA 的下游。一切都是政府的下游，政府将永远对技术至关重要，我认为这就是华盛顿特区拥有某种永久地位的原因，但创新文化与政府文化有点冲突，这限制了人们在这里创业和发展的程度。这太棒了，因为你是第二次来做客，我不会问你我们通常的问题，因为你已经回答过了，所以我们可以链接到其他播客的笔记。如果人们没有听过，我确信几乎所有人都听过那期，因为它非常受欢迎。但如果他们没有听过，我们可以回到那期。但这太棒了。谢谢你，本·米勒（Ben Miller），来到 Summation。我关注你的 X 账号 Benmillery，我喜欢那个账号。我绝对鼓励我们的听众在那里与你互动。你是一个很棒的推特用户。所以，非常感谢你来到 Summation。（音乐）
本·米勒： 谢谢，奥林。太棒了。
主持人： 在我们结束之前还有一件事。我写了一个博客，叫做 Summation。它和这个播客一样。这个博客是关于商业、人才、数据、（音乐）长寿和随机反主流观点的非显而易见的思想分享。如果你喜欢这个节目中的对话，（音乐）你可能会喜欢这个博客。它是免费的。每月两次发布新内容。你可以在 orin.substack.com 订阅。那是 ore.substack.com。（音乐）
原文标题：Fundrise CEO Ben Miller: VCX, Roaring Kitty's revenge, and AI killing the office