一、报告概述

本报告基于2026年6月广州市荔湾区实际成交案例，从区域板块、户型结构、价格走势、成交周期等维度进行深度分析，旨在为购房者、投资者及行业从业者提供数据支撑与决策参考。

二、数据来源与样本说明

本次分析数据来源于广州市房地产中介协会、主流房产交易平台（贝壳、链家、安居客）2026年6月荔湾区实际网签及挂牌成交记录。共采集有效样本1,287套，覆盖荔湾区全部主要板块。

• 数据时间范围：2026年6月1日 — 2026年6月30日
• 样本筛选标准：剔除车位、商铺、工抵房等非住宅类交易，仅保留二手住宅
• 价格口径：成交总价与成交单价（元/㎡），均为实际网签价格

三、荔湾区二手房市场整体概况

2026年6月，荔湾区二手房成交均价为38,562元/㎡，环比上月（38,210元/㎡）微涨0.92%，同比2025年6月（36,875元/㎡）上涨4.58%。整体呈现稳中有升的态势。

四、重点板块成交案例分析

4.1 白鹅潭板块（高端改善型）

白鹅潭作为荔湾区核心商务区，6月成交均价52,380元/㎡，领跑全区。

典型案例一：新世界·凯粤湾，140㎡三房两卫，总价756万元，单价54,000元/㎡。该房源位于中高层南向，装修保养良好，挂牌仅22天即成交，反映出优质改善型房源去化速度较快。

典型案例二：珠光·御景壹号，198㎡四房三卫，总价1,188万元，单价60,000元/㎡。该房源为一线江景大平层，成交周期45天，买家为天河区置换客群，看重白鹅潭未来规划与江景资源。

4.2 中山八路板块（学区刚需型）

受省一级小学学区带动，中山八路板块6月成交均价41,200元/㎡。

典型案例三：富力广场，78㎡两房一卫，总价328万元，单价42,051元/㎡。该房源为满五唯一，买家为首次置业年轻夫妇，为子女入学提前布局。成交周期仅15天，为全区最快成交案例之一。

典型案例四：荔港南湾，95㎡三房一卫，总价385万元，单价40,526元/㎡。该房源楼龄15年，业主因置换急售，最终成交价低于挂牌价8%，说明学区房市场议价空间有所扩大。

4.3 芳村板块（刚需上车型）

芳村板块6月成交均价29,800元/㎡，是荔湾区价格洼地，吸引大量首次置业者。

典型案例五：恒荔湾畔，62㎡两房一卫，总价186万元，单价30,000元/㎡。该房源为地铁沿线物业（1号线坑口站），买家为在天河区工作的年轻白领，看重通勤便利性。

典型案例六：金道花园，85㎡三房一卫，总价238万元，单价28,000元/㎡。该房源楼龄较长（约25年），但总价低、得房率高，成交周期52天，买家为预算有限的二胎家庭。

4.4 陈家祠板块（老城区成熟配套型）

陈家祠板块6月成交均价43,500元/㎡，凭借成熟商业与医疗配套吸引改善客群。

典型案例七：万科·金色康苑，110㎡三房两卫，总价490万元，单价44,545元/㎡。该房源为电梯高层，带省级学位，成交周期30天，买家为越秀区外溢改善客群。

五、价格影响因素深度分析

5.1 地铁交通溢价

对全区样本进行回归分析发现，距离地铁站500米以内的房源，成交均价较板块均值高出8.2%。其中1号线、5号线、广佛线沿线物业溢价最为明显。

5.2 学区属性溢价

带省一级小学学位的房源，成交均价较同板块非学区房源高出15%~22%。但值得注意的是，2026年学区房溢价率较2025年同期下降约3个百分点，与广州多校划片政策预期有关。

5.3 楼龄与装修影响

楼龄10年以内的次新房成交均价为45,200元/㎡，楼龄20年以上老房均价为31,500元/㎡，价差达43.5%。精装修房源较毛坯/简装房源溢价约6.8%。

5.4 楼层与朝向

中高层（6~20层）房源成交均价较低层（1~5层）高出5.3%；南向/东南向房源较北向房源溢价约7.1%。

六、成交周期与议价空间分析

2026年6月荔湾区二手房平均成交周期为68天，较上月缩短4天。其中：

• 总价300万以下房源：平均成交周期55天，去化最快
• 总价300~500万房源：平均成交周期72天
• 总价500万以上房源：平均成交周期85天，去化最慢

全区平均议价空间为4.3%，即挂牌价与成交价之间平均有约4.3%的折扣。其中芳村板块议价空间最大（5.8%），白鹅潭板块议价空间最小（2.9%）。

七、市场趋势预判

综合以上数据分析，对2026年下半年荔湾区二手房市场做出以下预判：

1. 价格走势：预计下半年均价将在38,000~40,000元/㎡区间窄幅波动，年底有望突破40,000元/㎡大关。
2. 板块分化加剧：白鹅潭、陈家祠等核心板块价格坚挺，芳村等外围板块去化压力较大。
3. 学区房政策风险：随着多校划片政策推进，纯学区属性房源溢价空间将进一步收窄。
4. 改善型需求释放：受广州"卖一买一"退税政策延续影响，改善型置换需求将持续释放，120~150㎡三房四房产品将更受青睐。

八、购房建议

基于本次深度分析，针对不同客群提出以下建议：

• 首次置业者：重点关注芳村板块地铁沿线60~80㎡两房，总价200万以内可上车，通勤便利且未来升值潜力可期。
• 学区刚需客：建议优先考虑中山八路板块80~100㎡三房，兼顾学区与居住舒适度，但需关注政策变化风险。
• 改善置换客：白鹅潭板块120~150㎡三房四房是优选标的，江景资源稀缺，长期保值增值能力强。
• 投资客：建议关注陈家祠、中山八路等成熟板块的小户型学区房，总价低、流动性好，但需控制买入溢价。

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